IL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN GENERALE
La locazione è il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere un bene mobile (es. noleggio automobile) od immobile (es. locazione appartamento) ad un'altra parte (detta locatrice o conduttore), a fronte di un corrispettivo (canone), per un determinato tempo.
La disciplina principale dell'istituto è regolata dagli artt. 1571 a 1654 del codice civile italiano
Le varie tipologie di contratto
A titolo esemplificativo e tenuto conto che esistono ulteriori distinzioni, a seconda dell’oggetto della locazione si distingue in:
- locazione di beni immobili ad uso abitativo;
- locazione di beni immobili ad uso diverso dall’abitativo.
- locazione di beni mobili (noleggio);
- affitto (beni produttivi mobili o immobili, es. vigneto)
Con la locazione in sostanza si acquisisce il diritto a godere di un bene, ovvero di detenerlo, a fronte di un corrispettivo.
Nessun diritto reale sul bene si acquisisce. La conseguenza giuridica di questo importante dettaglio è piuttosto tecnica e non utile da trattare in questa sede, per i nostri fini.
Schematicamente :
- Durata -> il contratto cessa con lo spirare del termine, salvo non intervenga preventiva disdetta (nel termine stabilito dalle parti o, in mancanza, dagli usi).
Qualora non sia indicato alcun termine della locazione, ognuna delle parti potrà recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con congruo preavviso;
- Conclusione del contratto -> il contratto di locazione si perfeziona ed è vincolante già al momento della manifestazione del consenso di entrambi i contraenti, non rilevando l’effettiva consegna del bene o del corrispettivo pattuito ai fini della validità dell’accordo.
Tuttavia occorre considerare che
- Registrazione del contratto -> Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dal conduttore o dal locatore qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Fanno unicamente eccezione, dunque non v’è obbligo di registrazione, i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. Il contratto di locazione può essere registrato:
1 - utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici);
2 - richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare un modello RLI;
3 - incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
La mancata registrazione del contratto di locazione immobiliare in base all'art. 1, comma 346, della L. 311/04 346. comporta nullità del contratto stesso. La norma, pur se contestata ed in aperto contrasto con alcuni principi giuridici del nostro ordinamento – in quanto crea una evidente confusione tra l’interesse a concludere un contratto dei cittadini e quello statale al pagamento degli oneri fiscali connessi- è attualmente in vigore e valida.
Di conseguenza in mancanza di registrazione il locatore non potrà intimare sfratto al conduttore o pretendere da questo il pagamento dei canoni eventualmente non corrisposti (avrà però titolo per agire per il rilascio dell’immobile occupato “senza titolo”, leggasi senza diritto, richiedendo finanche un equo indennizzo per il periodo in cui l’immobile è stato “occupato illegittimamente”).
La registrazione tardiva del contratto è in ogni caso ammessa e le sue conseguenze, allo stato attuale della giurisprudenza intervenuta, sembrano essere sananti fin dalla data di sottoscrizione del contratto.
n.b. - I nuovi contratti di locazione devono contenere inoltre una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013)
Per le locazioni fra privati di immobili locati a uso abitativo, c'è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo, la cedolare secca, che prevede il versamento di un'imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonchè delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.
- Il passaggio di proprietà del bene concesso in locazione non determina lo scioglimento del contratto.
- Da codice, il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata “in modo da servire all'uso convenuto”[1];
- il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia[2];
- salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto[3].
La locazione inoltre, si distingue, dal contratto di affitto, contratto relativo al godimento di un bene produttivo quale può essere, ad esempio, un terreno agricolo sul quale può insistere un'azienda produttiva.
E’ importante, tra le altre cose, che locatore e conduttore (inquilino) si tutelino inserendo nel contratto di locazione una tabella di ripartizione spese.
A titolo esemplificativo e con ripartizione che tiene conto delle più recenti tecnologie ed innovazioni presenti negli immobili del periodo in cui viene redatta questa guida (giugno 2014) possiamo schematizzare quanto segue:
PER ASCENSORE, IMPIANTI DI INCREMENTO PRESSIONE DISTRIBUZIONE ACQUA POTABILE, DI ILLUMINAZIONE, VIDEOCITOFONO, VIDEOSORVEGLIANZA, SPECIALI, DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI, IMPIANTI SPORTIVI, ANTINCENDIO, DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA ANCHE SATELLITARE, GRONDAIE, LASTRICI SOLARI, SIFONI, COLONNE DI SCARICO, TETTI, FOGNATURE, PARTI COMUNI
A carico del conduttore -> Manutenzione ordinaria, ovvero a titolo esemplificativo:
- consumi
- ispezioni e collaudi
- ricariche estintori, combustibili, acque, gas
- piccole riparazioni e sostituzioni accessori parti locate e comuni
- tasse di occupazione suolo pubblico per passo carrabile
- spese di portierato ed addetti alla pulizia delle parti comuni comprese contributive, assicurative di accantonamento TFR, tredicesime, premi, ferie ed indennità ulteriori eventualmente previste dal CCNL
- acquisti di materiali per pulizia delle parti comuni comprese disostruzioni, derattizzazioni e disinfestazioni dei locali
- tassa dei rifiuti o sostitutiva
- spese per pulizia strade private
A carico del locatore -> Manutenzione straordinaria, ovvero a titolo esemplificativo:
- Imposte e tasse
- rinnovazioni
- Installazioni
- sostituzioni integrali impianti parti comuni e locate;
- riparazioni per malfunzionamento degli oggetti, salvo non dipendano da fatto o colpa del conduttore;
- adeguamenti normativi e potenziamento impianti;
- tasse di occupazione suolo pubblico per interventi sulle parti comuni
- acquisto materiali per servire le parti comuni
- spese per ripristino strade private
[1] Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore - Il locatore deve:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in istato da servire all' uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
[2] Art. 1587 Obbligazioni principali del conduttore - Il conduttore deve:
- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (1176 c.c.) nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
- dare il corrispettivo nei termini convenuti (1282 c.c.)
[3] Art. 1594 Sublocazione o cessione della locazione
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (1406).
Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
